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Nouveau projet immobilier à Antanarivo : publié le 12 mai 2015 +

Proche du lycée français d’Ambatobe, La résidence Champ Fleuri se positionne comme l’un des meilleurs sites d’investissement immobilier à Antananarivo.

Les particularités de ce projet tiennent notamment dans une conception à taille humaine conjuguée avec les valeurs environnementales, la sécurité et le respect de la sphère familiale. Ce projet immobilier est initié par la société Koytcha real estate Madagascar. Il illustre un mariage réussi entre le modernisme, la qualité architecturale, un environnement de qualité pour garantir un espace de vie sain et naturel. Ce sont des plus à ne pas négliger dans un environnement tananarivien plutôt pollué et manquant de bols d’air frais. Et la résidence répond, par ailleurs, à l’une des préoccupations des clients, celle d’habiter dans un logement de qualité, moderne et à léguer aux générations futures. « La résidence Champ fleuri » se caractérise, en effet, par un bon niveau de construction, d’équipements et d’infrastructures à l’épreuve du temps. Notons que les promoteurs sont des spécialistes de l’immobilier. Williamson Razafindrano de Koytcha real estate Madagascar explique le groupe Koytcha conseil basé à la Réunion s’est beaucoup développé et est présent à l’île voisine, à Mayotte, en Nouvelle- Calédonie, en Floride aux Etats-Unis et maintenant à Madagascar.

Un projet immobilier à taille humaine

Il précise que cette expansion est le résultat de l’enthousiasme d’une équipe de qualité et du dynamisme de Radj Koytcha, son principal associé. Cet opérateur réunionnais exporte aux Etats-Unis ses expériences sur l’île voisine. Koytcha real estate Madagascar est créée 2 ans après la mise en place de Koytcha immobilier. Elle se spécialise dans la promotion immobilière de résidences de haut standing. A titre de rappel, le groupe Koytcha conseil créé en 1997 comprend aujourd’hui 6 filiales dans des métiers diversifiés et complémentaires du conseil en gestion patrimoniale, son métier historique. Ses compétences sont reconnues dans l’ingénierie financière, les produits et placements financiers… Le groupe est un acteur reconnu dans les métiers de la gestion, des transactions immobilières et de l’investissement immobilier. Il est à l’origine de la création de plusieurs activités foncières et intervient tout aussi bien dans l’immobilier d’entreprise que pour le résidentiel. Etant un professionnel en conseil, le groupe et ses filiales proposent à leurs clients des solutions adaptées, clé en mains, innovantes et sur mesure.

Pour son projet à Ambatobe, Koytcha real estate Madagascar a travaillé avec le cabinet d’architecture Dubois & associés, très connu dans le pays pour ses nombreuses réalisations dans l’immobilier haut de gamme comme l’hôtel Ibis, la tour Orange, l’immeuble Fitaratra, l’hôtel Soanambo, le coliséum… « La résidence Champ fleuri » est composée de 21 villas de grand standing et de 16 appartements résidentiels haut de gamme. La surface disponible est de 16 000 m2.

Source : La Gazette de Grande Ile - Lundi 11 mai 2015





Le RSI confirmé comme le régime incontournable des travailleurs indépendants : publié le 07 avril 2015 +

Au moment où de nombreux travailleurs non salariés (artisans, commerçants et dirigeants de sociétés) ont appelé à remettre en cause leur adhésion obligatoire au Régime Social des Indépendants (RSI), une décision de justice lourde de conséquences a été rendue le lundi 23 mars 2015.

Des redevables du RSI avaient donc entamé une procédure pour contester l’obligation d’affiliation et de cotisations au RSI en mettant en avant le fait qu’avec le droit européen, ils étaient libres de s’affilier dans le régime social européen de leur choix.

Or, dans sa décision, le juge rappelle le fait que bien qu’un organisme de droit privé, le RSI est en charge d’un service public et demeure ainsi incontournable. Les cotisants espéraient faire constater que le RSI n’était qu’une simple mutuelle. Du fait de son incapacité à produire une immatriculation au régime dédié, le RSI perdait sa capacité d’action et donc son droit à réclamer et percevoir les cotisations de ses membres. Un arrêt précédent de la Cour d’Appel avait donné de l’espoir aux redevables car le Régime des indépendants était mis devant l’obligation de produire les éléments en mesure de prouver son immatriculation.

Selon les experts juridiques qui ont commenté cette décision, la situation est maintenant très claire et le RSI est bien un régime général de sécurité sociale, dans la lignée des décisions de justice rendues par le passé.

Les dirigeants du RSI sont encore plus explicites et ont même fait des déclarations encourageants les “récalcitrants” au régime à venir régulariser leur situation dans les plus brefs délais ; rappelant même le caractère illégal de leur situation actuelle.

Pour information, les pénalités pour non affiliation sont de 5% des sommes non payées et un intérêt de retard de 0,40% par mois écoulé. Au niveau national, le RSI a déclaré être prêt à étudier au cas par cas tous les dossiers pour tenir compte du contexte économique difficile. Selon le RSI 769 indépendants avaient décidé de quitter le RSI en 2014.

Forte de cette décision de justice, la caisse – au niveau national - a aussi déclarer qu’elle se montrerait intransigeante vis-à-vis de ceux qui continueraient à appeler à la désaffiliation. Autre point très important, le gouvernement a renforcé les sanctions pour les réfractaires souhaitant adhérer à un régime social étranger avec des peines de prison et des amendes conséquentes.

Reste maintenant  à connaître la réaction des travailleurs indépendants qui contestaient la validité du RSI. Vont-ils suivre la décision de justice et rentrer dans le rang où estimeront-ils que des failles demeurent encore par rapport au droit européen ? A l’heure où nous rédigions cet article, nous n’avions pas connaissance de leur analyse et des suites qu’ils entendaient donner à cette décision de justice très importante.





ISF : comment évaluer votre patrimoine : publié le 07 avril 2015 +

L’Impôt sur la fortune est dû par les personnes physiques dont le patrimoine net imposable est supérieur à 1 300 000 € au 1er janvier de l'année d'imposition. Cet impôt est déclaratif : il est établi en fonction des éléments déclarés par le redevable. Cette entreprise d’évaluation peut être délicate (périlleuse ?) pour tout redevable de l'ISF car elle est fondée sur des critères d’appréciation parfois subjectifs. Comment s’y prendre sans se mettre en danger ?

Pour l'assiette de l'ISF, les biens sont, en principe, évalués à leur valeur vénale au 1er janvier de chaque année, c'est-à-dire le prix auquel ils pourraient être cédés aux conditions normales du marché. Dans la pratique, c’est le prix qu’un acquéreur lambda est prêt à payer. Estimer la valeur vénale d'un bien requiert donc une bonne connaissance du marché. Elle peut être appréhendée en fonction de différentes techniques : par comparaison, par le revenu, etc. La nature et la catégorie du bien peuvent aussi impacter cette valeur vénale tout comme le contexte économique. Cette valeur peut découler, par exemple, de l'analyse des prix retenus lors des ventes de biens aux caractéristiques équivalentes et affectés au même usage. C’est la méthode la plus couramment retenue. Toutefois, si le redevable le préfère, il est libre de retenir une méthode plus adaptée. Il n'existe pas de règles impératives imposées par l'administration fiscale à ce sujet.

Au niveau des biens immobiliers, vous devez déclarer la totalité de vos biens immobiliers, y compris bien sûr votre résidence principale. Pour estimer la valeur vénale de cette-dernière, vous pouvez vous référer à un outil en ligne de Bercy (Patrim), ou alors recourir à un expert. On peut de plus pratiquer sur la valeur estimée une décote de 30%. On rappelle au passage que certains biens comme les bois et forêts ou encore les immeubles utilisés à des fins professionnelles sont exonérés. Outre la résidence principale, un abattement est aussi autorisé sur la valeur de biens loués (car l'occupation par un locataire justifie une réfaction sur la valeur non occupée). C’est aussi le cas pour les biens loués par bail à long terme : l’indisponibilité justifie l'application d'un abattement. Enfin les biens possédés en indivision peuvent aussi bénéficier d’un abattement.

L’ensemble de vos placements et de vos liquidités est bien entendu également à déclarer : titres de sociétés cotées ou non, obligations, épargne salariale, ou encore assurance vie, PEA, etc. Les titres de société cotés sont évalués selon le dernier cours connu où la moyenne des 30 deniers cours précédant le 1er janvier de l’année d’imposition. L’ensemble des liquidités détenues sur un compte courant, sur des livrets d’épargne, des comptes à terme, etc., doit également être déclaré. Rappelons que les rentes viagères issues des PERCO ou du PERP ainsi que les sommes versées au titre de la réparation de dommages corporels sont exonérées.

Vous devez également prendre en compte la valeur de votre mobilier, de vos véhicules, bateaux, bijoux, or, voir même des chevaux de course si vous en possédez. Ces "biens meubles" peuvent être évalués selon différentes méthodes : prix exprimé dans les actes de vente; estimation contenue dans les inventaires; déclaration détaillée et estimative, par exemple en cas de succession. A certaines conditions, les biens nécessaires à une activité professionnelle ainsi que les objets d’antiquité et les objets d’art sont exonérés d’ISF. Enfin, les droits tels que l’usufruit que vous pouvez tirer d’un bien immobilier, les droits de propriété industriels (ou littéraires) ainsi que les droits d’usage et d’habitation ou encore les biens que vous possédez en indivision sont aussi imposables.

Les difficultés d'estimation sont à l’origine de fréquents contentieux -portant sur la sous-évaluation de biens- avec l’Administration, laquelle comme on le sait opère un contrôle des montants déclarés. Prudence donc, il est d’autant moins recommandé d’estimer « de façon pessimiste » son patrimoine ou d’omettre purement et simplement des actifs que cet impôt est encore à ce jour « défiscalisable ». Les investissements au capital de PME ou de FIP pour que citer qu’eux, bien que non dénués de risque, permettent de gommer totalement cet impôt qui, contrairement aux idées reçues, n’est pas forcément le plus « douloureux »… Alors mieux vaut estimer au prix juste et « défiscaliser » dans le respect des obligations propres aux dispositifs légaux en vigueur, plutôt que de risquer une majoration d’impôt assortie d’une pénalité éventuelle en cas de "mauvaise foi" !





Assurance-vie : le contrat de droit Luxembourgeois : publié le 07 avril 2015 +

Face à l’assurance-vie traditionnelle, le contrat de droit luxembourgeois présente une alternative de choix pour l’épargnant français. Il faut dire qu’il ne manque pas d’intérêt et la crise de 2008 n’a fait que renforcer son poids dans l’offre de gestion privée.

D’abord, face aux inquiétudes que peuvent susciter les placements financiers aujourd’hui, c’est un excellent moyen de sécuriser totalement ses liquidités. En effet, si les actifs sont garantis en France à concurrence de 70 000€ sur un contrat classique, le contrat de droit luxembourgeois offre lui une couverture totale en cas de faillite de l’assureur en vertu de ce qu’on appelle le « triangle de sécurité ». Les assureurs luxembourgeois sont effectivement soumis à ce mécanisme qui vise à assurer que les dépôts représentatifs des engagements de l’assureur soient nettement séparés des autres avoirs de l’entreprise. Ils sont logés dans des comptes bancaires distincts au sein d’une banque dépositaire agréée par le Commissariat aux assurances, un établissement public. Les actifs des clients sont donc isolés des fonds propres de la compagnie d’assurance. En plus de cette protection, le souscripteur d’un contrat luxembourgeois devient automatiquement  « créancier privilégié » de la compagnie d’assurance sur les actifs représentatifs des provisions techniques. A ces garanties intrinsèques propres aux contrats s’ajoute aussi la stabilité politique qu’offre le cadre de la monarchie constitutionnelle du Grand-Duché.

Au niveau fiscal, aucune taxe n’est prévue au Luxembourg sur les versements ni sur les gains et les capitaux décès transmis, l’épargnant étant imposé sur son pays de résidence. C’est un atout de poids pour les expatriés surtout si ceux-ci viennent à résider dans un pays disposant d’un régime fiscal favorable comme la Belgique. Autre atout non négligeable : la possibilité de disposer d’un contrat libellé dans une autre devise que l’euro. On a déjà évoqué cette possibilité dans ces colonnes : il est en effet possible par exemple de souscrire le contrat en dollars et de miser ainsi sur cette devise tout en restant dans le cadre privilégié de l’assurance-vie. Enfin, s’agissant des fonds disponibles sur les contrats luxembourgeois, on dispose ici d’une gamme plus large. Peu étonnant s’agissant d’un pays misant sur l’attractivité de sa place financière, c’est le montant placé et la consistance du patrimoine de l’investisseur qui déterminent l’éventail de possibilités d’investissement offertes (actions, obligations en direct, etc) !

Les frais sont en général également moins élevés ce qui là encore est un sérieux avantage comparatif. Seul bémol, le fonds en euros, fonds garanti habituellement servi sur les contrats d’assurance-vie et qui font la réputation du placement préféré des Français, est en général de piètre facture. Cela s’explique aisément par le fait que la typologie de clientèle intéressée par ces contrats recherche surtout une gestion souple et personnalisée de ses avoirs à risque que la possibilité d’opter simplement pour un seul fonds totalement sécurisé et aux perspectives de performance modestes.

Au final, avec un cadre règlementaire qui n’a pas bougé depuis des années (contrairement au nôtre !), et des atouts certains de flexibilité, de sécurité et une gestion dynamique, les contrats de droits luxembourgeois constituent un socle intéressant pour loger de l’épargne. D’autant que contrairement aux idées reçues, il n’est pas réservé qu’aux « gros portefeuilles » mais peut être ouvert comme un contrat d’assurance-vie traditionnel avec quelques milliers d’euros.





Évolution euro-dollars : 2 questions à Radj Koytcha : publié le 07 avril 2015 +

Pour diversifier votre patrimoine, pensez aussi au dollar.

L'investissement en dollar est-il toujours d'actualité ?

En mars 2014, dans cette même rubrique, nous préconisions de se positionner sur des investissements libellés en dollars. Le cours euro-dollar était alors à 1,37. Nous pensions que le dollar ne pouvait que s’affirmer, comme nous l’écrivions le 10 mars 2014 : « Plusieurs éléments vont exercer des pressions à la hausse sur le billet vert. D’abord, la Réserve fédérale américaine (Fed) va progressivement diminuer l’ampleur de son soutien à l’économie, entraînant une hausse des taux et, mécaniquement, un renchérissement du dollar. Elle a déjà annoncé en décembre dernier qu’elle réduira le montant de ses rachats d’actifs de 85 à 75 milliards de dollars. Si les indicateurs économiques restent bons, comme on l’a encore vu récemment sur l’emploi aux USA, le marché va pousser un peu plus le dollar vers le haut. De plus, la Fed pourrait effectuer un resserrement monétaire en 2015, et le marché anticiperait alors dès cette année ce mouvement. Certains stratégistes tablent ainsi sur une hausse assez lente du dollar au premier semestre, qui s’accélérerait au second. Convertir donc une quote-part de son portefeuille en dollar semble donc avoir du sens, pour des critères de diversification et avant même de parler de spéculation. »

Si les faits n’ont pas été exactement ceux décrits ci-dessus, le résultat est bien celui attendu. La semaine passée, le cours euro-dollar est passé sous la barre des 1,10 ; cela signifie donc qu’un investisseur qui aurait suivi nos conseils après lecture de cette rubrique aurait gagné à ce jour 25%. Concrètement, un investissement de 10 000 € converti en dollars à l’époque lui aurait procuré 13 700 $. Cette même somme changée dans notre monnaie européenne s’élèverait aujourd’hui à 12 455 $, soit un gain net de 2 455 €.

Il faut aussi préciser que ce gain n’intègre pas le rendement de l’investissement lui-même si cette somme avait été investie en immobilier, obligations ou assurance vie en dollar.

 

Quelle est la stratégie à adopter aujourd’hui ?

Nous demeurons, pour notre part, investisseurs actifs aux USA en raison des opportunités réelles dans l’immobilier notamment. Les rendement sont encore de l’ordre de 5 à 7% nets avant impôt. Or, la convention fiscale franco-américaine est particulièrement attractive pour les contribuables français, puisqu’elle leur permet de diviser par 2, voir 3, fois le montant d’impôts payé habituellement sur un investissement immobilier en France ; ce résultat est obtenu en cumulant la fiscalité américaine et française.

D’autre part, l’économie américaine connait toujours un essor vigoureux et les perspectives sont au beau fixe. Le taux de chomage est en dessous des 6% et le pays est devenu le premier producteur de pétrôle du monde devant l’Arabie Saoudite et la Russie grace à l’exploitation du gaz et pétrole de schiste.

D’un point de vu patrimonial, nous envisageons l’investissement « dollars » non pas comme une opportunité « devise » mais bien comme un atout « pays ». Nous parions sur de meilleurs rendements – encore plus accentués si prise en compte de la fiscalité – à moyen et long terme permettant de largement supplanter l’éventuel raffermissement de l’euro à terme. Mais pour le moment, les différents économistes et prévisionnistes s’attendent à une poursuite de la baisse de l’euro, certains le voyant même à terme à 0,90 !!!

Nos clients ont maintenant un « double » patrimoine, l’essentiel reste en euro et est constitué de leurs actifs habituels immobiliers et financiers et ils representent au moins 75 à 80% de leurs biens totaux. Une petite « poche » américaine « dollars », qui a vocation à être conservée à long terme et analysée comme une classe d’actif à part entière, a été constituée et est investie en immobilier et obligations corporate avec des suretés immobilières.

 





Négociation des conditions de votre prêt immobilier : n’oubliez pas l’assurance ! : publié le 22 février 2015 +

Le niveau actuel des taux d’emprunt -au ras des pâquerettes- ne doit pas faire perdre de vue aux emprunteurs que d’autres paramètres entrent en ligne de compte dans la négociation des conditions de prêt à mener avec leur banque.

L’assurance, qui dans certains cas peut tout de même représenter plus de 25% du coût du crédit, en fait partie intégrante. L’emprunteur peut au choix souscrire « l’assurance-groupe » liée à la banque ou bien un contrat individuel souscrit dans une compagnie d’assurance extérieure. En pratique, les contrats individuels ne représenteraient en métropole que 12% des contrats souscrits.

En effet si certaines banques ont accepté la libéralisation du marché, d’autres se montrent encore réticentes, arguant parfois que l’assurance déléguée présente des garanties moindres ou un coût plus élevé (rien n’est moins sûr..). Autre explication, les emprunteurs ignorent souvent simplement que cette possibilité leur est offerte ...


La Loi Hamon qui concerne les prêts souscrits depuis le 24 juillet 2014 aura cette vertu de déverrouiller le marché. Elle prévoit en effet que l’emprunteur peut désormais résilier son contrat d’assurance dans les 12 mois de la signature de son offre de prêt et opter pour un autre contrat.  Comment résilier ? Il faut simplement signifier par lettre recommandée une demande de résiliation à l’assureur (au plus tard 15 jours avant le délai des 12 mois) et à la banque. La banque a de son côté 10 jours pour répondre à l’offre d’assurance en délégation. Tout refus de sa part doit être motivé, sous peine d’amende. Si elle accepte, le contrat initial est donc résilié 10 jours après réception par le nouvel assureur de l’accord de la banque. Ce-dernier doit alors notifier à l’assureur initial cet accord par lettre recommandé.


Cette mesure profitera au final à l’emprunteur puisqu’elle renforcera la pression sur les contrats-groupe qui devront de fait être encore plus compétitifs pour ne pas subir la concurrence extérieure. On verra inévitablement poindre un marché de la renégociation des taux d’assurance comme c’est le cas aujourd’hui pour les taux d’emprunt. Au final il est intéressant de se pencher sur cette question du taux d’assurance mais attention aux garanties prévues par votre contrat. Il ne faut pas oublier la fonction première de ces contrats d’assurance adossés au prêt : vous protéger le mieux possible en cas d’incapacité ou d’invalidité ou permettre à vos ayants-droits de recueillir un bien net de dette bancaire en cas de décès.

Interview de Kouresh Koytcha pour le JIR / Mars 2015







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