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Interview > Législation des baux commerciaux

4 questions à Maître Valérie Rocca, notaire au groupe Monassier, spécialisée en droit des affaires et en montages financiers dans le secteur de l’immobilier d’entreprise.

Dans le cadre de la nouvelle législation sur les baux commerciaux, quelles sont les charges qui ne pourront plus être imputées au locataire ?

Jusqu’à présent, les dispositions du Code de commerce relatives au statut des baux commerciaux étaient muettes sur la question des charges, des impôts et des taxes. Avec la nouvelle loi PINEL qui encadre par décret la répartition des charges et des travaux entre propriétaires et locataires, de nouvelles dispositions s’appliquent à tous les baux conclus ou renouvelés depuis le 5 novembre 2014. Elles concernent notamment 5 grands postes de charges qui, en raison de leur nature, ne peuvent désormais plus être imputées au locataire.

  1. Les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l'article 606 du Code Civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux.
  2. Les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l'immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu'ils relèvent des grosses réparations.
  3. Les impôts, notamment la contribution économique territoriale et les taxes et les redevances dont le redevable légal est le bailleur ou le propriétaire du local ou de l'immeuble ; toutefois, ne peuvent être imputés au locataire la taxe foncière et les taxes additionnelles à la taxe foncière ainsi que les impôts, taxes et redevances liés à l'usage du local ou de l'immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement.
  4. Les honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers du local ou de l'immeuble faisant l'objet du bail.
  5. Dans un ensemble immobilier, les charges, impôts, taxes, redevances et le coût des travaux relatifs à des locaux vacants ou imputables à d'autres locataires.

 

En matière de charges, quelles sont concrètement les nouvelles obligations qui s’imposent désormais au bailleur ?

Outre la fixation d'une répartition des charges et impôts, la loi et son décret pose le principe d'une obligation d'information du locataire par le biais d’un état récapitulatif annuel et d’un échéancier de travaux pour tous les contrats. Cette obligation concerne tous les baux conclus ou renouvelés depuis 5 novembre 2014. Le contrat de bail doit ainsi dorénavant comporter un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, tout en mentionnant clairement l'indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire doit donner lieu à un état récapitulatif annuel incluant la liquidation et la régularisation des comptes de charges. Ce dernier est communiqué au locataire au plus tard le 30 septembre de l'année suivant celle au titre de laquelle il est établi ou, pour les immeubles en copropriété, dans le délai de trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l'exercice annuel. Sur demande du locataire, le bailleur est par ailleurs tenu de lui communiquer tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances qui lui sont imputés. Une seconde obligation d'information également sur le bailleur qui a désormais pour obligation de communiquer au locataire à la conclusion du contrat de location, puis tous les trois ans, un état et budget prévisionnels triennaux des travaux qu'il envisage de réaliser ainsi qu’un état récapitulatif des travaux réalisés dans les trois années précédentes en précisant leur coût.

Pour un bailleur, quels sont les avantages et les inconvénients de signer un bail précaire de 3 ans ?

Le bail commercial classique (bail 3/6/9) confère au locataire un droit de renouvellement. Parallèlement, le locataire ne peut donner congé qu'au bout de trois, six ou neuf ans. Le bail précaire ou dérogatoire permet donc au locataire de quitter les lieux avant la fin du bail. Dans le cadre de la loi Pinel sa durée maximale a été portée de 2 à 3 ans. Cette formule est particulièrement adaptée aux jeunes entrepreneurs qui lancent leur affaire. Elle leur permet ainsi de limiter les risques en ne s'engageant que pour une durée réduite. Pour le bailleur, le bail précaire comporte également des avantages. Il lui permet de faire fructifier son investissement rapidement ou encore de tester son locataire sans s’engager et surtout sans avoir à supporter les inconvénients liés au statut des baux commerciaux classiques comme par exemple le versement d’une indemnité d’éviction en cas de refus de renouvellement du bail. À contrario les baux précaires ne permettent pas au propriétaire bailleur de bénéficier d’une garantie de rendement minimum  et d’une sécurisation de leurs revenus locatifs au-delà de trois ans. À ce titre, le recours au bail précaire pourrait avoir pour conséquences de : décourager les investisseurs qui souhaitent acquérir de l’immobilier commercial, rendre plus frileux les banquiers pour octroyer des crédits et financer des projets de construction ou de rénovations.

À qui profite réellement selon-vous la réforme sur les baux commerciaux ?

Elle profite en priorité aux locataires qui bénéficient dorénavant d’une meilleure protection à travers un certain nombre de mesures prises comme la limitation de la hausse des loyers commerciaux à 10% en cas de déplafonnement, l’indexation à l’ILC et l’ILAT qui évoluent de façon plus linéaire ou encore un inventaire plus précis des charges locatives comme la taxe foncière ou la taxe d’enlèvement des ordures ménagères dont les bailleurs sont les redevables légaux. Pour autant, ces dernières charges pourraient faire l’objet d’une refacturation, sous réserve pour le bailleur de respecter l’obligation d’adresser annuellement un état précis des charges refacturées dont les taxes. Côté bailleurs, la limitation du droit à refacturation de certains impôts et taxes devrait, en toute logique, entraîner une baisse de la valeur ajoutée produite, sauf compensation par une augmentation des loyers commerciaux sur les preneurs.