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Nouveau projet immobilier à Antanarivo : publié le 12 mai 2015 +

Proche du lycée français d’Ambatobe, La résidence Champ Fleuri se positionne comme l’un des meilleurs sites d’investissement immobilier à Antananarivo.

Les particularités de ce projet tiennent notamment dans une conception à taille humaine conjuguée avec les valeurs environnementales, la sécurité et le respect de la sphère familiale. Ce projet immobilier est initié par la société Koytcha real estate Madagascar. Il illustre un mariage réussi entre le modernisme, la qualité architecturale, un environnement de qualité pour garantir un espace de vie sain et naturel. Ce sont des plus à ne pas négliger dans un environnement tananarivien plutôt pollué et manquant de bols d’air frais. Et la résidence répond, par ailleurs, à l’une des préoccupations des clients, celle d’habiter dans un logement de qualité, moderne et à léguer aux générations futures. « La résidence Champ fleuri » se caractérise, en effet, par un bon niveau de construction, d’équipements et d’infrastructures à l’épreuve du temps. Notons que les promoteurs sont des spécialistes de l’immobilier. Williamson Razafindrano de Koytcha real estate Madagascar explique le groupe Koytcha conseil basé à la Réunion s’est beaucoup développé et est présent à l’île voisine, à Mayotte, en Nouvelle- Calédonie, en Floride aux Etats-Unis et maintenant à Madagascar.

Un projet immobilier à taille humaine

Il précise que cette expansion est le résultat de l’enthousiasme d’une équipe de qualité et du dynamisme de Radj Koytcha, son principal associé. Cet opérateur réunionnais exporte aux Etats-Unis ses expériences sur l’île voisine. Koytcha real estate Madagascar est créée 2 ans après la mise en place de Koytcha immobilier. Elle se spécialise dans la promotion immobilière de résidences de haut standing. A titre de rappel, le groupe Koytcha conseil créé en 1997 comprend aujourd’hui 6 filiales dans des métiers diversifiés et complémentaires du conseil en gestion patrimoniale, son métier historique. Ses compétences sont reconnues dans l’ingénierie financière, les produits et placements financiers… Le groupe est un acteur reconnu dans les métiers de la gestion, des transactions immobilières et de l’investissement immobilier. Il est à l’origine de la création de plusieurs activités foncières et intervient tout aussi bien dans l’immobilier d’entreprise que pour le résidentiel. Etant un professionnel en conseil, le groupe et ses filiales proposent à leurs clients des solutions adaptées, clé en mains, innovantes et sur mesure.

Pour son projet à Ambatobe, Koytcha real estate Madagascar a travaillé avec le cabinet d’architecture Dubois & associés, très connu dans le pays pour ses nombreuses réalisations dans l’immobilier haut de gamme comme l’hôtel Ibis, la tour Orange, l’immeuble Fitaratra, l’hôtel Soanambo, le coliséum… « La résidence Champ fleuri » est composée de 21 villas de grand standing et de 16 appartements résidentiels haut de gamme. La surface disponible est de 16 000 m2.

Source : La Gazette de Grande Ile - Lundi 11 mai 2015





Société à l'IS, avantages et inconvénients : publié le 14 mars 2019 +

Article publié dans le cadre du partenariat Koytcha conseil/JIR, édition du mardi 12 mars 2019.
 
Après le durcissement de la fiscalité des revenus fonciers, loger son patrimoine dans une société soumise à l'impôt sur les sociétés (IS) peut être une alternative de choix à la détention en direct. Mais le système présente aussi ses limites.
 
D’ordinaire, les loyers perçus par un particulier viennent s’ajouter à ses autres revenus et peuvent donc être taxés à hauteur de 45% à l’impôt sur le revenu (IR), voire même 48% ou 49% avec la contribution exceptionnelle des hauts revenus, plus 17,2% de prélèvements sociaux (déduction partielle de la CSG non prise en compte). Soit un total de 66,2% !
 
La détention d’un parc immobilier au travers d’une société (une SCI par exemple) soumise à l’impôt sur les sociétés permet en revanche de soumettre les revenus locatifs à un régime fiscal distinct qui peut s’avérer plus avantageux dès lors qu’on opte pour une stratégie de capitalisation des loyers dans la société. La loi de finances pour 2018 a en effet allégé le taux de l’IS de façon progressive jusqu’en 2022 pour atteindre à cette échéance le taux de 25% sur les bénéfices supérieurs à 38 120 euros. En-deçà, le taux réduit de 15% s’applique.
 
FLAT TAX
 
A l’IS, les dépenses peuvent être amorties, les frais d’acquisition des biens et les frais de gestion sont déductibles, ce qui n’est pas le cas à l’IR. L’IS l’emporterait ainsi aisément sur l’IR ? Prudence ! En cas de déficit foncier, par exemple, celui-ci est reportable sur les revenus globaux à l’IR jusqu’à 10 700 euros permettant ainsi de faire baisser l’impôt du particulier. Ce n’est pas le cas lorsqu’il est associé d’une société à l’IS, puisque c’est elle qui déduira fiscalement le déficit. En outre, opter pour une société à l’IS, c’est se priver à titre personnel de différents régimes de défiscalisation réservés aux revenus fonciers même si, avec le plafonnement des niches fiscales, ils sont devenus moins attractifs.
 
Sur le long terme, dans le cas où les biens se sont valorisés fortement, le particulier bénéficie d’une exonération totale de plus-value en cas de revente au bout de 30 ans. A l’IS, par contre, pas d’exonération pour durée de détention et même une fiscalité plus lourde : si l’immeuble est amorti, il sera taxé totalement ! De plus, si on choisit de distribuer les profits de la société aux associés, ceux-ci deviennent alors redevables de la “flat tax” à hauteur de 30%. Il faut donc étudier le potentiel des actifs avant d’envisager de les apporter à une société à l’IS. Empiriquement, le recours à une société à l’IS est nettement plus favorable si le particulier est déjà soumis à une forte imposition et qu’il est prêt à ne pas percevoir de revenus pendant plusieurs années. Il envisagera ainsi de capitaliser les loyers, puis seulement au moment où il sera descendu à une fiscalité plus faible (à la retraite par exemple), il envisagera d’en appréhender les revenus. L’autre condition est qu’il conserve les biens à long terme. En somme, des biens à fort rendement mais à faible potentiel de revalorisation.
 
Ainsi, sur le marché, la typologie la plus adaptée serait plutôt l’immobilier commercial que l’immobilier d’habitation. Il faut en revanche souligner les coûts directs et indirects liés à la détention en société (frais de création, de gestion…), ce qui implique un patrimoine suffisamment conséquent pour les amortir. Enfin, il faut être conscient que la fiscalité est par nature, et surtout en France, instable. La loi de finances pour 2019 a certes assoupli l’irrévocabilité de l’IS, mais opter pour un tel schéma vous engage à en être otage à long terme.
 
Kouresh Koytcha





Dispositif Pinel : pensez aux obligations déclaratives : publié le 06 mars 2019 +

Article publié dans le cadre du partenariat Koytcha conseil/JIR, édition du mardi 05 mars 2019.
 
L’investissement immobilier locatif Pinel permet, moyennant un engagement de location à des personnes qui en font leur résidence principale, sous certaines conditions de loyer et de ressources, de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu. Ce dispositif peut être attrayant, à condition que l’investissement en lui-même soit avant tout maîtrisé, mais il impose certaines obligations déclaratives à ne pas négliger.
 
L’année d’achèvement du logement ou des travaux, ou de son acquisition si elle est postérieure, les propriétaires de logements bénéficiant du dispositif Duflot-Pinel doivent joindre à leur déclaration de revenus une note annexe (ou formulaire 2044 EB) établie conformément au modèle d’engagement de location. Celle-ci devra comporter : identité et adresse ; adresse du logement concerné, avec date d’acquisition ou d’achèvement, date de première mise en location et surface à prendre en compte pour l’appréciation du plafond de loyer ; le montant du loyer mensuel, charges non comprises ; l’engagement de louer le logement non meublé à usage d’habitation principale, pendant une durée minimale de 6 ou 9 ans à une personne autre qu’un membre de son foyer fiscal et dans le respect des plafonds de loyer ; les modalités de calcul de la réduction d’impôt.
 
A cette note, seront annexées la copie du bail et celle de l'avis d'imposition ou de non-imposition du locataire établie au titre de l'avant-dernière année précédant celle de la signature du contrat de location. Lorsque le logement n’est pas loué au moment du dépôt de la déclaration des revenus de l’année d’achèvement de l’immeuble ou des travaux, ou de son acquisition si elle est postérieure, les documents sont à joindre à la déclaration des revenus de l’année au cours de laquelle le bail est signé.
 
En cas de changement de locataire au cours de la période d’engagement de location, le contribuable devra joindre à sa déclaration des revenus une copie du nouveau bail et de l’avis d’imposition ou de non-imposition. Lorsque le contribuable proroge son engagement de location initial, pour une première ou une seconde période, il devra joindre à sa déclaration des revenus les mêmes documents.
 
Les contribuables qui acquièrent un logement en l’état futur d’achèvement, ou qui le construisent eux-mêmes, sont tenus de fournir des documents spécifiques. Ils devront en effet joindre une copie de la déclaration d’achèvement des travaux, accompagnée d’une pièce attestant de sa réception en mairie, une attestation de propriété ou une copie du dépôt de la demande de permis de construire et un document attestant de la date d’obtention de ce permis.
 
Le non-respect de ces obligations peut entraîner la perte de l’avantage fiscal. N'hésitez pas à vous informer auprès des services fiscaux pour préparer toute la partie administrative et « déclarative ». N’oubliez pas que ces obligations sont de mise tout au long de la période d’engagement locatif. Pas de “phobie administrative” possible donc.
 
Kouresh Koytcha





Défisc'​ : le match appartement / villa : publié le 27 février 2019 +

Article publié dans le cadre du partenariat Koytcha conseil/JIR, édition du mardi 26 février 2019.
 
La « défiscalisation immobilière», si décriée pour ses dérives, son arsenal d’obligations déclaratives et d’embûches à éviter pour prétendre au graal de l’avantage fiscal, nous fait souvent oublier l’essence même et les fondamentaux de l’immobilier. La quête absolue de la réduction d’impôt en arrive à fausser, déséquilibrer le marché immobilier et à influencer les choix de l’investisseur au point de lui faire courir un risque important à la sortie. C’est pourtant la nature même du bien qui déterminera le rendement final de l’opération : en témoigne le marché à deux vitesses des villas et des appartements. 
 
Sur le fond, comme nous l’avons souvent martelé dans ces colonnes, tout investisseur doit se garder de fonder sa stratégie d’investissement sur le critère fiscal. Il n’est pourtant pas si caricatural d’affirmer que tel l’acquéreur d’une voiture neuve qui perd 30% dès sa sortie du concessionnaire, l’acquéreur d’un appartement neuf, appâté par la cerise fiscale, subit souvent une décote… sauf qu’il en est moins conscient s’agissant d’un investissement de long terme! Les exemples d’écart de prix fleurissent dans des zones telles que Sainte-Clotilde où existaient ces dernières années une pléthore de programmes et une offre surabondante de petits « lots » qui a inondé le marché quand la demande portait également sur des surfaces plus grandes. Résultat, certains investisseurs ne peuvent même plus revendre leur bien, l’encours de leur dette dépassant la valeur vénale en chute libre de l’appartement ! 
 
Aussi, avant de s’engager sur un projet, il convient dès le départ d’en envisager la revente et de comparer l’ancien et le neuf (annonces, observatoire des prix). Nul besoin alors d’être expert pour relever le piège des petites surfaces à des prix accessibles en valeur absolue mais exorbitants en valeur marginale. Ces écarts de prix semblent moins concerner les villas ce qui, pour l’investisseur cherchant à coupler immobilier et réduction d’impôt, peut militer plutôt pour cette classe d’actif. Privilégier l’acquisition d’un terrain en vue de la construction d’une villa locative peut s’avérer in fine plus rentable. Le risque, l’implication et le budget ne sont évidemment pas les mêmes car il convient d’entreprendre soi-même son propre projet, de le mener à son terme avec les difficultés habituelles liées à la construction ; alors que la vente en état futur d’achèvement permet pour sa part un parcours moins périlleux et mieux encadré juridiquement. Mais construire sur un terrain même un peu cher permet d’envisager une revente au prix, voire en plus-value, car un coût de construction maîtrisé compense celui du foncier et la demande reste forte sur les maisons. Lorsqu’on ne dispose pas d’un budget suffisant, investir en indivision (à plusieurs) est une alternative (en se partageant l’avantage fiscal …et les risques !). Car au final ne vaut-il pas mieux par exemple détenir la moitié indivise d’une maison T4 construite avec un budget de 300k€ et revendue au prix à la sortie en ayant bénéficié de l’avantage fiscal à plein plutôt que d’être seul détenteur d’un appartement F2 acquis 150k€ mais dont la valeur à la revente aura chuté? La maîtrise du foncier mais aussi du dimensionnement du projet, des intervenants et des prestations finales sont autant d’avantages comparatifs en faveur de la maison. On cherche ici à atteindre un objectif plus pertinent que la seule quête de l’avantage fiscal : adapter son investissement au marché et non le contraire.
 
Kouresh Koytcha





garder la main sur son épargne : publié le 20 février 2019 +

Article publié dans le cadre du partenariat Koytcha conseil/JIR, édition du mardi 19 février 2019.
 
La notion « d’assurance » dans le terme « assurance-vie » est souvent trompeuse: elle nous amène à penser que l’on est engagé voire lié à très long terme avec son contrat, que l’on risque de payer des frais importants en cas de sortie ou que la fiscalité peut être confiscatoire et nous condamne à l’immobilisme : c’est inexact !
 
La diversité des contrats d’assurance-vie disponibles sur le marché, la complexification des offres et des solutions offertes au sein des contrats (fonds dits « à formules », fonds actions, obligations, etc.), peuvent, pour tout un chacun, semer la confusion quant à la disponibilité de son argent une fois les sommes investies.
 
Est-il possible de sortir en cours de route d’une assurance-vie ? A quel prix ? Les fonds retenus peuvent-ils être vendus et remplacés ? Quelle stratégie adopter ?
 
De façon générale, nous insistons sur deux notions cruciales en matière d’épargne : ce que nous pourrions désigner comme le « contenant » et le « contenu ».
Le contenant serait l’enveloppe dans laquelle on placerait son argent. Le contenu serait les titres ou les fonds que l’on choisirait au sein de ces enveloppes. Il est important de faire cette distinction afin de pouvoir bâtir son patrimoine financier astucieusement et de comprendre et suivre l’évolution de son épargne tout en en maîtrisant la gestion. Un investissement financier judicieux passe donc par la bonne sélection du contenant comme du contenu. L’exemple de l’assurance-vie illustre parfaitement ce constat.
 
Il existe de nombreux contrats sur le marché. Ceux-ci se distinguent par des critères aussi variés que la renommée de la compagnie d’assurance, la diversité des fonds référencés, la réactivité du back-office, etc. La notion des frais, bien qu’on assiste à une relative homogénéisation en la matière - concurrence oblige - est essentielle. Les frais d’entrée sont sujets à négociation voire à suppression (il existe de très bons contrats sans frais d’entrée !)
Une fois l’enveloppe d’assurance-vie ouverte, ce qui va déterminer l’évolution et la performance de l’épargne est le choix du ou des fonds contenus au sein du contrat. Cette stratégie passe inévitablement par l’élaboration préalable - c’est d’ailleurs une obligation réglementaire - de votre "profil de risque" avec votre conseiller. Sur la base de ce profil, celui-ci établira une sélection de fonds censés correspondre à votre profil. Mais les choses ne sont pas figées et l’assurance-vie offre une réelle souplesse. Vous pouvez parfaitement faire évoluer le contrat en réalisant plusieurs arbitrages successifs au gré de l’évolution des marchés. Il est par exemple possible d’augmenter ou diminuer la quote-part du fonds en euros (aux performances certes déclinantes mais offrant tout de même une garantie de capital) en fonction de la dose de risque que vous êtes prêts à prendre sur votre contrat.
Quid de la transférabilité des contrats d’assurance-vie d’un établissement à l’autre? Des amendements ont été présentés l’année dernière à ce sujet, sans succès. Contrairement aux contrats retraite (PERP, Madelin, etc), il est donc toujours impossible de transférer un ancien contrat sur un nouveau. Mais finalement la vraie question à se poser est : la perte des avantages acquis au plan fiscal ou successoral en cas de rachat d’un ancien contrat, n’est-elle pas compensée par les économies réalisées et les choix offerts par un nouveau contrat ?
 
Aucune fatalité en la matière, sollicitez donc votre conseiller et/ou sortez vos calculettes !
 
Kouresh Koytcha





les nouveautés de la loi de Finances 2019 : publié le 13 février 2019 +

Article publié dans le cadre du partenariat Koytcha conseil/JIR, édition du mardi 12 février 2019.
 
Attendue chaque année avec son lot de bonnes et de … mauvaises nouvelles, la Loi de Finances pour 2019 ne déroge pas aux précédentes. En voici les principales :
 
Pour les particuliers :
 
·        L’acompte versé dans le cadre du prélèvement à la source le 15 janvier sur les réductions et crédits d’impôts a été porté à 60% (au lieu de 30% initialement prévu).
 
·        Le Crédit d’Impôt pour la Transition Energétique et l’éco Prêt à Taux Zéro destiné au financement des travaux de performance énergétique devaient arriver à échéance au 31 décembre 2018. Ils sont reconduit respectivement jusqu’au 31 décembre 2019 et pour trois ans.
 
·        Le taux d’abattement de 30 ou 40% sur l’Impôt sur le Revenu, dont bénéficient les contribuables ultramarins, est maintenu. En revanche, le plafond qui était fixé à 5 100 €, pour la Guadeloupe, la Martinique et la Réunion est abaissé à 2 450 €. Ces nouveaux plafonds s’appliquent à compter de l’imposition des revenus perçus au titre de l’année 2018.
 
·        Pour les revenus perçus à partir du 1er janvier 2019, le taux de la réduction d’impôt pour les investissements dans les PME dite « Madelin PME » passe de 18 à 25%. Le taux de réduction pour investissement dans les PME Outre-Mer reste quant à lui à 38%.
 
·        Le prélèvement à la source s’applique à tous les employeurs depuis le 1er janvier 2019 sauf pour les particuliers employant du personnel à domicile pour lesquels il est reporté d’un an. Les salariés d’employeurs particuliers, n’auront donc pas de retenue sur leur salaire en 2019. Ils verseront toutefois un acompte de septembre à décembre 2019 sur les bases des revenus 2018 et solderont l’impôt en 2020.
 
·        Le régime d’imposition à la Flat Tax est désormais étendu aux PEA (plan d’épargne en actions) et PEA-PME de moins de 5 ans. L’imposition des produits dégagés de ces plans d’épargne passe ainsi à 12,80%, au lieu de 22,50% pour les plans de moins de 2 ans et 19% pour ceux d’une ancienneté de 2 à 5 ans. Le taux de prélèvements sociaux reste inchangé à 17,20%.
 
Pour les entreprises :
 
·        Le Crédit d’Impôt Compétitivité Emploi est supprimé sauf à Mayotte. Il est remplacé par un allègement de cotisations patronales.
 
·        Le dispositif Dutreil, qui permet de bénéficier d’un abattement de 75% sur la valeur de l’entreprise ou des titres transmis à titre gratuit sous certaines conditions est assoupli et simplifié.
 
·        Le crédit d'impôt pour le rachat d'une entreprise par ses salariés est simplifié avec une suppression du seuil minimum de salariés.
 
·        Le dispositif d’étalement de l’impôt lié à la plus-value de cessions d’entreprise, dans le cas du crédit vendeur, est étendu.
 
·        Pour les sociétés de personnes, l’option pour l’Impôt sur les Sociétés, qui était jusqu’à présent irrévocable, le devient. L’entreprise peut en effet, renoncer à cette option dans les 5 ans. Dans ce cas, l’option n’est plus possible.
 
·        Les entreprises de moins de 50 salariés, sont maintenant exonérées du forfait social, dont le taux était de 20%, pour toutes les sommes versées au titre de l’épargne salariale (PEE, PERCO). Ce dispositif de rémunération complémentaire pour le chef d’entreprise et ses salariés, peu utilisé est pourtant très avantageux.
 
·        Pour les groupes de sociétés, les régimes de l’intégration fiscale et des sociétés mères sont aménagés.
 
·        Un nouveau dispositif, permettant de remettre en cause une opération au motif de l’objectif « principalement fiscal » a été instauré. Cependant, son application vient d’être reportée, aux actes passés à compter du 1er janvier 2020. Ceci afin de laisser le temps à l’administration fiscale, d’en préciser les modalités d’application.
 
Kouresh Koytcha







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