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Profitez des ventes privées de notre nouveau partenaire VP2 ! : publié le 07 février 2019 +

Créée en 2015, VP2, filiale du Groupe Consultim*, met à notre disposition une gamme de produits en immobilier résidentiel défiscalisable.
 
Son concept : organiser des ventes privées de biens immobiliers négociés auprès de promoteurs ayant décidé d’accélérer les ventes pour les derniers lots restants.
Les décotes de prix permettent aux acquéreurs de bénéficier de véritables opportunités d’investissement.
 
Conscient des avantages dont vous pourriez bénéficier en accédant aux produits de VP2, nous avons décidé de conclure un partenariat avec cet acteur déjà reconnu sur le territoire métropolitain.                   
« Nous constatons que les prix pratiqués sur les programmes immobiliers métropolitains neufs, a fortiori ceux vendus à une clientèle réunionnaise, sont souvent déconnectés du marché. Cela rend plus ardue la revente des biens à l'issue des périodes de défiscalisation. Très clairement notre politique a toujours été de cibler des investissements où la revente n'est pas synonyme de perte de l'avantage fiscal » déclare Radj KOYTCHA, Président directeur général du groupe KOYTCHA.
Et de poursuivre : « VP2 est un acteur reconnu sur le marché de l’immobilier d’investissement qui sélectionne des produits de qualité, bénéficiant ponctuellement d’une décote certaine sur le prix. Nous sommes allés à la rencontre de Vinh N’GUYEN et lui avons proposé de le représenter sur le territoire réunionnais. »
 
Connectez-vous sur vp2.fr et complétez le formulaire d'inscription pour bénéficier de vos avantages. Pour vous, un seul mot de passe : #koytcha 





La société civile de portefeuille, mode d'emploi : publié le 03 juillet 2019 +

Article publié dans le cadre du partenariat Koytcha conseil/JIR, édition du mardi 2 juillet 2019.
 
Si la société civile immobilière est un outil régulièrement utilisé pour gérer des biens, la société civile de portefeuille peut endosser le même rôle pour les actifs financiers. Pourtant, elle est peu utilisée.
 
Les placements financiers, valeurs mobilières et autres capitaux financiers (bons et contrats de capitalisation, OPCVM…), peuvent être logés dans une société civile de portefeuille dont l’objet est la propriété et la gestion d'un portefeuille. La société civile de portefeuille (SCP) présente des caractéristiques juridiques et fiscales communes à toute société civile classique. Elle constitue surtout un instrument de transmission patrimoniale particulièrement efficace puisqu’elle offre la possibilité de recourir au démembrement du droit de propriété, c’est-à-dire d’en transmettre la nue-propriété et d’en conserver l’usufruit. En principe, le droit d'usufruit s'éteint au décès de l'usufruitier : la réunion de l'usufruit à la nue-propriété par le décès de l'usufruitier ne donne pas lieu à taxation en matière de droits de succession, comme c'est le cas dans un démembrement classique. Une fois le démembrement des parts réalisé, la société civile est donc transmise quelle que soit l’évolution du portefeuille ce qui milite pour une donation anticipée, tant que celui-ci est encore bas. 
 
DROITS DE MUTATION 
 
En général, recourir à des donations n’est pas un réflexe naturel pour transmettre un portefeuille-titre à des héritiers. Le faire à travers une SCP offre plus de sécurité : le donateur peut en conserver la gérance et le contrôle de la gestion des actifs financiers. Le gérant reste en effet à l’origine des choix des investissements et veille ainsi à la préservation des intérêts pécuniaires de la société et donc de ses associés. Par ailleurs, la donation des parts de la société civile favorise une répartition égalitaire des bénéficiaires. Scinder un portefeuille de valeurs mobilières en ventilant celui-ci de façon strictement égalitaire est quasi impossible, les différentes valeurs mobilières étant susceptibles de se valoriser, par définition, de manière très hétérogène sur leur durée de détention. En donnant, au contraire, les parts d’une SCP, les donataires reçoivent des biens de nature identique qui évolueront strictement dans les mêmes proportions. La société civile est aussi un moyen de réduire l’assiette des droits de mutation de donation. Les titres cotés transmis au travers d’une SCP pourront bénéficier indirectement d’un abattement sur la valeur des parts transmises pour tenir compte de leurs caractéristiques. Des statuts prévoyant des clauses contraignantes comme des clauses d’agrément pour les cessions de parts peuvent justifier une décote. Avec la remontée des marchés financiers ou encore l’arrivée de l’IFI sanctionnant les valeurs immobilières, les actifs financiers retrouvent depuis peu de leur superbe. En attendant, les détenir au sein d’une société civile est un moyen astucieux d’en contrôler la gestion et de transmettre un patrimoine financier en souplesse.
 
Kouresh Koytcha
Directeur général associé / Conseiller en gestion de Patrimoine
 

 





La loi Pacte assouplit le PEA : publié le 18 juin 2019 +

Article publié dans le cadre du partenariat Koytcha conseil/JIR, édition du mardi 18 juin 2019.
 
La loi Pacte vient de réformer le plan d’épargne en actions (PEA). L’objectif est de l’assouplir en réaménageant les retraits, en le rendant plus accessible et en augmentant les plafonds de versements.
 
Le PEA est un produit d’épargne permettant aux particuliers de détenir un portefeuille d’actions de sociétés européennes et de bénéficier d’une exonération d’impôt sur les dividendes et les plus values à la sortie.
 
Il en existe deux types : le PEA classique sur lequel l’épargnant peut verser jusqu’à 150 000 euros et le PEA « PME-ETI » (petite ou moyenne entreprise et entreprise de taille intermédiaire) limité à 75 000 euros de versements. Ils se différencient uniquement par le plafond de dépôt qui leur sont propres et par la liste des titres éligibles à savoir, pour le PEA PME-ETI, uniquement les actions et parts émises par des PME et des ETI européennes (cotées ou non, moins de 5 000 salariés, chiffre d'affaires inférieur à 1,5 milliard d'euros…).
 
Jusqu’à présent, seul un contribuable et son conjoint (ou pacsé) pouvaient être titulaires d’un PEA classique et d’un PEA PME-ETI. Désormais toute personne majeure résidant en France pourra ouvrir un PEA classique. Ce sera donc le cas pour les enfants majeurs de 18 à 25 ans rattachés au foyer fiscal ou pour les personnes invalides à charge. Afin d’éviter les abus, leurs versements en numéraire seront toutefois plafonnés à 20 000 euros.
 
Les retraits partiels sont désormais facilités. Il n’est plus nécessaire d’attendre 8 ans, mais 5, pour pouvoir effectuer un retrait partiel sans que cela n’entraîne la fermeture du PEA et la fin de l’avantage fiscal pour les revenus perçus et les plus-values futures. Ainsi le titulaire, même en effectuant des retraits après 5 ans, conserve la possibilité de reverser sur son PEA en franchise d’impôt sur le revenu. Par exception, si un retrait intervient avant la cinquième année, la loi Pacte prévoit que le PEA n’est pas clos lorsque le versement est motivé par le licenciement, la mise à la retraite anticipée ou l’invalidité.
 
CINQ ANS
 
Le retrait n’entraîne pas la clôture du plan, mais le gain net imposable à l’impôt sur le revenu est déterminé au prorata du retrait sur la valeur totale du plan.
 
Parmi les autres mesures notables sur ce sujet, on note que le PEA PME-ETI pourra loger de nouveaux titres comme les obligations commercialisées par les plateformes de financement participatif particulièrement en vogue en ce moment (plus connues sous le nom de crowdlending). Enfin, le plafond de versement du PEA PME-ETI passe de 75 000 à 225 000 euros. Toutefois pour les détenteurs des deux types de PEA, le plafond global des versements sur les deux plans reste de 225 000 euros. Concrètement, l’épargnant peut donc dans la limite de cette enveloppe globale mettre plus l’accent sur son PEA PME-ETI que sur son PEA classique.
 
Même si des efforts sont déployés pour rendre l’outil plus souple et attractif, ils restent maigres face à la forte concurrence que lui oppose le compte-titre. Celui-ci connaît un renouveau depuis l’arrivée de la fat tax qui limite l’imposition des dividendes à 30% et offre finalement beaucoup plus de souplesse. L’enveloppe du PEA reste intéressante à long terme et il demeure toujours opportun d’ouvrir au plus tôt cette enveloppe d’épargne pour prendre date fiscalement.
 
Mais ouvrir un PEA signifie par nature d’y injecter une épargne destinée à être investie sur les marchés financiers. Or, au niveau actuel des cours et avec la volatilité ambiante, c’est un pari qui n’est pas dénué de risque. 
 
Kouresh Koytcha





Dispositif Denormandie : du neuf dans la rénovation immobilière : publié le 11 juin 2019 +

Article publié dans le cadre du partenariat Koytcha conseil/JIR, édition du mardi 11 juin 2019.
 
Apparu dans la loi de Finances 2019, le dispositif Denormandie est la dernière évolution de la loi Pinel. S’il constitue en apparence une bonne nouvelle pour les propriétaires de maisons à réhabiliter, est-il pour autant attractif ?
 
Le dispositif Denormandie vise à promouvoir la rénovation et la réhabilitation de l’habitat ancien en centre-ville au travers d’un régime d’incitation fiscale. Sont éligibles les investissements réalisés dans le centre de certaines communes dont le besoin de réhabilitation est particulièrement marqué ou qui ont conclu une convention d'opération de revitalisation de territoire. À La Réunion, 4 villes sont concernées : Saint-Pierre, Saint-Joseph, Saint-André et le Port.
 
Le régime est instauré du 1er janvier 2019 au 31 décembre 2021 et suit essentiellement les mêmes conditions d'application que la loi Pinel classique. Certaines conditions lui sont toutefois spécifiques. Alors que la réduction Pinel intervient sur un spectre plus large (acquisition de biens neufs, en l'état futur d'achèvement, que le contribuable fait construire...), seules deux catégories d'investissements sont retenues ici : les acquisitions de logements subissant des travaux de rénovation et les acquisitions de locaux affectés à un usage autre que l’habitation faisant l’objet de travaux de transformation en logement.
 
Le montant des travaux réalisés, facturés par une entreprise, doit représenter au moins 25% du coût total de l'investissement.
 
OBLIGATIONS DÉCLARATIVES
 
Les logements acquis en métropole doivent répondre à des critères de performance énergétique spécifiques. Pour les logements en outre-mer, les critères de performance énergétique sont les mêmes que ceux applicables dans le cadre du Pinel classique. En plus des obligations générales requises pour le Pinel, certaines obligations déclaratives spécifiques incombent au contribuable, notamment joindre une note récapitulant les travaux réalisés et leur montant à la déclaration de revenus.
 
En apparence incitatif fiscalement, ce nouveau dispositif est-il pour autant plus avantageux pour l’investisseur ? Dans ce dispositif, on bénéficie donc d’une réduction d’impôt calculée sur le prix de revient du bien rénové (prix d’acquisition, frais de notaire et travaux), soit 29% étalé sur 9 ans (si on opte pour une durée de location de 9 ans). Les travaux ouvrant droit à réduction ne pourront donc être déduits des revenus fonciers. Dans le cas où on renonce au dispositif, on peut alors déduire certains travaux des revenus locatifs.
 
Ce calcul n’est pas tout le temps à l’avantage de la Denormandie surtout quand le taux d’imposition de l’investisseur et la part des travaux déductibles sont importants. Exemple : un contribuable, qui investirait sur un bien revenant à 100 000 euros et ajouterait 100 000 euros de travaux, pourrait déduire 100 000 euros de son revenu imposable et profiter ainsi d’une économie de plus de 62 000 euros sur 9 ans (en prenant en compte un taux d’impôt sur le revenu maximal et les prélèvements sociaux). En comparaison, la réduction fiscale liée au Denormandie porterait sur 29% de 200 000 euros, soit 58 000 euros.
 
Le dispositif impose surtout de fortes contraintes locatives (plafonnement des loyers et ressources, durée d’engagement de location, prix plafond au mètre carré…), ce qui au final peut évidemment peser lourdement dans la balance au moment d’opter pour ce dispositif. La preuve qu’il faut prendre gare aux effets de mode, même en matière de fiscalité immobilière.
 
Kouresh Koytcha





Quel régime fiscal pour la location meublée non professionnelle ? : publié le 07 mai 2019 +

Article publié dans le cadre du partenariat Koytcha conseil/JIR, édition du mardi 7 mai 2019.
 
Les loyers tirés d'un logement loué en meublé non professionnel sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non des revenus fonciers.
 
En dessous de 70 000 euros de recettes par an, le bailleur relève en principe d'un régime d'imposition simplifié : le microBIC. Le montant de ses loyers imposables est déterminé de manière forfaitaire après application d'un abattement forfaitaire de 50 % (minimum 305 euros), lequel est censé couvrir toutes les charges. C’est déjà supérieur au régime microfoncier (locations nues) dont le taux de l'abattement n’est que de 30 %. L’avantage du régime micro réside surtout dans sa simplicité. Le bénéfice net calculé après application des 50 % d’abattement est ensuite soumis à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. Au régime micro, le revenu déclaré est donc systématiquement positif (sauf si les recettes de location sont inférieures à 305 euros). Mais il est toujours possible de renoncer au micro-BIC pour être imposé au régime réel.
 
Pas besoin d'être un loueur en meublé professionnel pour profiter de ce régime. Les frais d'agence et de notaire liés à l'acquisition du logement sont déductibles, contrairement au cas où les loyers sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers. À eux seuls, ces frais permettent souvent de générer un déficit dès la première année.
 
Ce déficit peut être reportable pendant 10 ans sur les revenus tirés de l’activité de location meublée. Les intérêts d'emprunt sont totalement déductibles, même si cela entraîne un déficit. Enfin, il est possible d’amortir le logement et les meubles (sur une durée de 20 ans à 25 ans pour le logement et de 5 à 7 ans pour le mobilier et les équipements). La déduction des amortissements ne peut toutefois entraîner la constatation d'un déficit, mais la part des amortissements non déduite au titre d'une année est reportable indéfiniment, d'année en année. Il est au final possible de percevoir des revenus peu taxés pendant une longue durée compte tenu de l'accumulation des amortissements. Il peut être opportun pour le loueur d’adhérer à un centre de gestion agréé afin d’éviter que son résultat fiscal soit majoré de 25 % lorsqu’il est positif. Précision importante : en cas de vente du bien loué en meublé, les conséquences sont en principe identiques dans les deux régimes. Les plus-values de cession de locaux d’habitation réalisées par les loueurs en meublé non professionnels relèvent des plus-values des particuliers comme si le bien avait été loué nu. La plus-value n’est imposable qu’en cas de revente du bien : elle n’est pas imposable si le bien est réaffecté à un autre usage sans être vendu.
 
Au final, le régime réel s’avère souvent plus avantageux que le régime micro. Il faut en revanche disposer d’un certain niveau de revenus locatifs pour amortir les frais de comptabilité et supporter un peu plus de lourdeur administrative.
 
Kouresh Koytcha





Tout savoir sur l'IFI : publié le 30 avril 2019 +

Article publié dans le cadre du partenariat Koytcha conseil/JIR, édition du mardi 30 avril 2019.
 
Entré en vigueur le 1er janvier 2018, l’impôt sur la fortune immobilière [IFI] succède à l’ISF et cible le seul patrimoine immobilier.
 
Sont assujetties les personnes physiques résidant ou non en France, seules ou en couple et leurs enfants mineurs détenant un patrimoine immobilier (français et mondial) d’au moins 1,3 million d'euros.
 
Les modalités de déclaration sont désormais les mêmes pour tous, plus aucune distinction n’est faite selon le patrimoine taxable. Le principal changement porte sur l’assiette de l’IFI définie comme l’ensemble des biens et droits immobiliers détenus par le redevable. Les titres de sociétés possédés par le contribuable sont également éligibles à hauteur de la fraction de leur valeur représentative de biens immobiliers détenus directement ou indirectement par la société.
 
Les biens affectés à l’activité professionnelle du redevable continuent d’être exonérés aux mêmes conditions que l'ex ISF. L’immobilier professionnel des sociétés est donc exclu, tout comme l’immobilier inclus dans les participations de moins de 10 % dans des sociétés opérationnelles.
 
Si l’immobilier affecté à l’activité d’une société industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale est exonéré, en revanche l’immobilier utilisé pour l’activité de son propre patrimoine immobilier par la société reste imposable.
 
Cela inclut donc la location de locaux d’habitation meublés.
 
ANNÉE BLANCHE
 
Le seuil de déclenchement de l’IFI est à 1,3 million d'euros, la taxation étant toutefois opérée dès 800 000 euros. Le taux évolue en fonction d’un barème qui va de 0,5 % à 1,5 % en fonction de la valeur du patrimoine imposable. D’une manière générale, la valeur servant de base à l’impôt est déterminée par le contribuable sous réserve de contrôle de l’administration. Les règles restent les mêmes : exceptés les cas où le législateur a fixé des bases d’évaluation, la valeur à déclarer est la valeur vénale réelle des biens (valeur libre de toute occupation) au 1er janvier de chaque année. L’abattement dérogatoire de 30 % pour la résidence principale est maintenu.
 
Le patrimoine est toujours taxé sur une base nette de dettes, mais la liste des dettes déductibles est plus restreinte. Pour être déductibles, les dettes doivent concerner des actifs imposables, exister au 1er janvier et être contractées par le contribuable ou un membre de son foyer fiscal. Globalement, il s’agit des dettes afférentes aux dépenses d’acquisition de biens ou droits immobiliers imposables, aux dépenses de réparation, entretien, amélioration, construction, reconstruction ou d’agrandissement, aux impositions dues sur les biens (taxes foncières, IFI...) et non sur la personne (taxe d’habitation désormais non déductible).
 
Lorsque la valeur vénale du patrimoine taxable dépasse 5 millions d'euros et que le montant des dettes excède 60 % de cette valeur, la fraction des dettes excédant cette limite n’est déductible qu’à hauteur de 50 % de l’excédent (sauf si le contribuable justifie que les dettes n’ont pas été contractées dans un but principalement fiscal). Le mécanisme du plafonnement existe toujours et vise à éviter que le total des impôts dus en France et à l’étranger n’excède pas 75 % de l’ensemble des revenus dus l’année précédente.
 
Cependant, en cette année "blanche", il devrait être sans effet sur l’IFI 2019 en l’absence d’impôt sur le revenu à prendre en compte. Enfin, la réduction d’ISF au titre des dons à certains organismes est reconduite pour l’IFI et permet aux redevables d’imputer sur le montant de leur IFI 75 % de leurs versements dans la limite de 50 000 euros par an. Alors à votre bon cœur et vos chéquiers !
 
Kouresh Koytcha







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